不動産担保ローンと債務整理

不動産担保とは

消費者金融と取引を行っていると、「不動産を担保にして、借金をおまとめしませんか？」などと勧誘してくることがあります。

自宅等の不動産を担保に入れて、通常より多めの金額を貸し付けたりします。

利率は、利息制限法所定の利率以内の場合も多いようです（昔から借りている場合は必ずしも利息制限法以内とは限りません）。

利率が少し低いからと言って、むやみに不動産担保ローンを組んでしまうと、のちのち大変なことになってしまう可能性があります。

不動産を担保に入れていると債務整理が難しくなる

不動産担保ローンで消費者金融から借入を行っている場合、任意整理をしようと思っても、消費者金融には不動産を競売にかけてしまうという選択肢もあるため、交渉が困難になる可能性があります。

一般的に、任意整理では、借金を分割にしたうえで、分割の期間の将来の利息はなくしてくれる貸金業者が一般的です（将来利息を請求してくる業者もありますが）。

しかし、不動産担保ローンの場合は、競売をすれば回収できるのであれば、貸金業者は競売を選択することもできます。

すると、貸金業者としては強気に交渉できますので、将来利息を妥協しない可能性も出てきます。

また、利息制限法所定の利率（年１５～２０％）を超える利率で取引している場合は、利息制限法所定の利率で引き直し計算することにより、貸金業者の主張する残債務額より減る可能性がありますが、利息制限法所定の利率以内の契約であれば、貸金業者の主張する債務残高から減ることにはなりません。

以上のとおり、不動産担保ローンを組んでしまうと、任意整理が難しくなりますので、まだ不動産担保ローンを組んでいない人は契約するのは考えた方が良いと思います。

また、不動産担保ローンを組んでいると、個人再生の住宅ローン特則が使えなくなります。

住宅ローン特則は、自分の居住用の住宅資金用のローンを対象としてますので、それ以外の借入は適用外となります。

不動産担保ローンを組んでいると、個人再生での解決も困難となる可能性があります。

不動産担保を組んでいる場合の債務整理方法

不動産担保を組んでいる場合はどうしたら良いでしょうか？

競売のリスクを減らすためには、不動産担保ローンを利息制限法所定利率で引き直した場合、債務がいくらになるのかを調べる必要があります。

ご自身で貸金業者から取引履歴を取り寄せてもらえば、司法書士の方で利息制限法所定利率に引き直し計算することもできます。

司法書士が取引履歴を請求してしまうと、債務整理手続に入った扱いになってしまうと思いますので、不動産を担保に入れている人の場合は、ご自身で取引履歴を取ってもらうことを勧めることもあります。

取引履歴は、債務者から請求を受けたときは、開示しなければならないことになってます。

貸金業者に電話をして「取引履歴を出して欲しい」と言ってみてください。

「なぜですか？」と聞いてくる貸金業者もあるようなのですが、「領収書とかを取っておいてないので、自分の取引を確認したい」などと答えておけば良いのではないでしょうか。

取引履歴を取り寄せて計算した結果、過払い状態になっていれば良いのですが、債務が残っている場合は、どうすれば良いでしょうか？

主な債務整理パターンとしては、次のようなことが挙げられます。

「不動産担保ローン以外の債務だけ任意整理する」というのは、絶対に不動産を守りたいという人向けの手続です。

不動産担保ローンを組んでいる貸金業者には手を付けずに、今まで通りの返済を行い、それ以外の業者について任意整理をすることになります。

不動産担保ローンを今まで通り払ったうえで、他社の返済を行える方については使える方法だと思います。

しかし、不動産担保ローンを払うと、他社への返済ができなくなるという場合は、この方法では解決できないと思います。

なお、他社については過払い金が見込め、過払い金が返ってくれば不動産担保ローンも返済できてしまう場合も、不動産担保ローンについては手をつけないということも考えられます。

不動産担保ローンは今まで通り払って、他社の過払い金を回収してから完済してしまうという方法です。

「競売されるリスクを承知で、不動産担保ローンも任意整理する」方法も考えられます。

不動産を担保に入れている事案で、任意整理を行った場合、不動産が競売されない保証はありません。

任意整理をする場合は、競売のリスクも踏まえた上でやらないとできません。

上記の方法で解決できない場合は、自己破産を検討せざるを得ないかもしれません。

不動産は競売（もしくは任意売却）されることになりますが、借金を免除してもらって、生活を再建します。

不動産担保ローンの返済についてお困りの方は、司法書士に相談してみてはいかがでしょうか？